PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – CARÁTER "PRO-SOLVENDI". NÃO PAGAMENTO DO PREÇO POR PARTE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO C/C PERDAS E DANOS – PROCEDÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO – DECISÃO UNÂNIME – Evidenciado que o promissário comprador não efetuou o pagamento do preço pactuado no contrato de promessa de compra e venda é de ser julgado procedente o pedido de rescisão do contrato, arcando o inadimplente com perdas e danos resultante do seu ato. (TJPE – AC 75267-6 – Rel. Des. Jovaldo Nunes Gomes – DJPE 12.02.2003)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – NÃO PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO AVENÇADO – RESCISÃO DO CONTRATO – REDUÇÃO DA PENA PREVISTA NA AVENÇA – A) cabe ao magistrado avaliar se o feito comporta julgamento antecipado, face a prova existente nos autos. Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa rejeitada. B) provado que o promissário comprador não cumpriu com sua obrigação impõe-se a procedência do pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda. C) demonstrado que o valor fixado no contrato a título de pena está exagerado, é justa sua redução. Sentença mantida. Decisão unânime. (TJPE – AC 76833-4 – Rel. Des. Jovaldo Nunes Gomes – DJPE 19.02.2003)
AGRAVO REGIMENTAL – TRIBUTÁRIO – ITBI – FATO GERADOR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – RESILIÇÃO CONTRATUAL – NÃO-INCIDÊNCIA – 1. A jurisprudência do STJ assentou o entendimento de que o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. Somente após o registro, incide a exação. 2. Não incide o ITBI sobre o registro imobiliário de escritura de resilição de promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo. 3. Agravo regimental desprovido. (STJ – AGA 448245 – DF – 1ª T. – Rel. Min. Luiz Fux – DJU 09.12.2002)
RECURSO ESPECIAL – PROCESSUAL CIVIL – ART. 284 DO CPC – OFENSA NÃO CONFIGURADA – DIVERGÊNCIA NÃO CONFIGURADA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E AÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA – NATUREZAS JURÍDICAS – EFEITOS – DISTINÇÃO – REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS – INÉPCIA DA INICIAL AFASTADA – POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO – Violação ao art. 284 do CPC não configurada no caso, pois posteriormente juntadas aos autos as matrículas, que mereceram análise no Tribunal de origem. Na ação de outorga de escritura não há que se exigir o prévio registro do compromisso de compra e venda, pois a sentença opera a mera substituição da vontade do promitente vendedor, cumprindo em seu lugar a obrigação de formalizar o contrato de compra e venda prometido; na ação de adjudicação compulsória o registro imobiliário do pré-contrato somente se mostra imprescindível para surtir efeitos erga omnes, hipótese em que a sentença transfere a propriedade do bem, ao passo que, não havendo o prévio registro, produzirá efeitos apenas entre as partes, tão-somente substituindo a vontade do vendedor, nos termos da Súmula nº 239/STJ. Não há que se falar em inépcia da inicial, na presente hipótese, pois prescindíveis as certidões de matrícula, na medida em que consignado no acórdão hostilizado que o autor instruiu a inicial com o compromisso de compra e venda, ao qual se anexa a relação pormenorizada de todos os imóveis que formam o imóvel rural em tela, com a indicação expressa da área de cada bem, de suas respectivas matrículas e, inclusive, dos direitos meramente possessórios ou hereditários que a ré teria sobre dois desses imóveis. Ademais, o autor não exige mais do que efetivamente poderia ser cumprido pela ré, chegando mesmo a se contentar com a mera possibilidade de vir a adquirir, num futuro incerto, a propriedade daquela parcela dos bens sobre os quais a agropecuária possui simplesmente a posse ou direitos hereditários. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido. (STJ – RESP . 195236 – SP – 4ª T. – Rel. Min. Cesar Asfor Rocha – DJU 15.04.2002) JCPC.
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL – EMBARGOS DE TERCEIRO POSSUIDOR (ART. 1.046, DO CPC) À PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DE QUE TEM A POSSE POR CESSÃO DE DIREITOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM REGISTRO NO CRI E SEM ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO (CEF)– "CONTRATO DE GAVETA" – PENHORA EFETIVADA APÓS O NEGÓCIO PARTICULAR – 1. Inviável, em sede de exame preliminar, não admitir a ação rescisória se, para concluir que seu uso consubstancia mera tentativa revisional do decisum, houver necessidade de examinar matéria meritória, vale dizer , in casu, a ocorrência ou não de "erro de fato" ou de "violação a literal dispositivo de lei". 2. A cessão de direitos de bem imóvel tem pleno valor jurídico entre as partes (cedente/cessionário) e seus herdeiros, independentemente de qualquer providência ulterior (registro no cri ou transferência do saldo devedor junto ao agente financeiro). 3. Se o imóvel é financiado, a compra e venda particular não restringe os direitos do credor hipotecário (CEF, no caso), permanecendo íntegro o contrato firmado com o mutuário original/cedente, pacto que poderá até prever, para casos tais, o vencimento antecipado da dívida e conseqüente execução, não havendo direito do cessionário a opor-lhe embargos de terceiro em eventual execução, eis que a relação jurídica a ele não se estende, salvo havendo aquiescência do credor. 4. Tratando-se, contudo, de execução (fiscal, no caso) movida por credor outro (INSS), a condição de cessionário o torna parte legítima para opor os embargos de terceiro possuidor do art. 1.046 do CPC para subtrair o bem da constrição judicial, desde que, cumulativamente. A) tenha adquirido o imóvel de boa-fé; b) a cessão de direitos tenha sido formalizada antes de ajuizada a execução; c) não haja ônus sobre o imóvel (salvo eventual hipoteca do agente financeiro); e d) o instrumento de compra e venda (cessão de direitos) seja juridicamente perfeito (irrelevante e, para esse fim, a aquiescência do agente financeiro). 5. Pedido rescisório procedente: Rescindida a sentença na ação nº 1998.41.00.000952-8/RO (ef nº 96.0001111-7 - 2ª vara/RO) para, acolhendo os embargos, desconstituir a penhora. 6. Peças liberadas pelo relator em 05/11/2002 para publicação do acórdão. (TRF 1ª R. – AR 2001.01.00.047290-2 – RO – 2ª S. – Rel. Des. Fed. Luciano Tolentino Amaral – DJU 19.11.2002)
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA AD CAUSAM REJEITADAS – CONTRATO DE CONCESSÃO DE CRÉDITO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA FIRMADO ENTRE INCORPORADORA DE EDIFÍCIO EM CONDOMÍNIO E A CEF – BEM OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ADQUIRENTES DE UNIDADE AUTÔNOMA – LIBERAÇÃO DE HIPOTECA – POSSIBILIDADE – 1. Ainda que não seja parte no contrato de concessão de crédito com garantia hipotecária firmado entre o agente financeiro e a incorporadora do empreendimento, o promissário comprador de unidade autônoma detém legitimidade para pleitear o cancelamento de hipoteca sobre ela constituída em favor do agente financeiro, por ser o único prejudicado com o gravame. 2. Constituída a hipoteca em favor da CEF, somente ela tem legitimidade para vir a juízo defender a subsistência integral do gravame. 3. O financiamento de empreendimento imobiliário objeto de incorporação levada a efeito na forma da Lei nº 4.591/64 é negócio sui generis, que não se coaduna como as velhas disposições do Código Civil, de 1916, reguladoras do efeito erga omnes da hipoteca. 4. Os efeitos da hipoteca resultante de tal financiamento são ineficazes em relação ao adquirente de unidade autônoma, que pagou pelo imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a incorporadora, ainda mais tendo presente a circunstância de que a CEF parece ter negligenciado a preservação de seu crédito perante sua devedora, ao deixar de exercer as faculdades que lhe foram conferidas no contrato de financiamento, para garantia do recebimento de seu crédito. 5. Apelo da CEF improvido. (TRF 1ª R. – AC 33000033700 – BA – 5ª T. – Rel. Des. Fed. Antônio Ezequiel da Silva – DJU 02.12.2002 – p. 62)
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO – DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE COMPRA E VENDA FIRMADO ANTES DO CONTRATO DE MÚTUO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA – ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – RELAÇÃO DE CONSUMO REGIDA PELAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – EMBARGOS DE TERCEIRO – ADMISSIBILIDADE – I – Afiguram-se admissíveis embargos de terceiro, para livrar da constrição judicial imóvel indevidamente hipotecado, em face da aquisição e posse regular do comprador de boa-fé. II – Os efeitos da hipoteca resultante do financiamento imobiliário são ineficazes em relação ao terceiro, adquirente de boa-fé, que pagou pelo imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora, ainda mais tendo presente a circunstância de que a CEF agiu, no caso, com manifesta negligência na preservação de seu crédito perante a empresa devedora, deixando de fiscalizar a situação fático-jurídica das unidades imobiliárias, objeto do contrato de mútuo. III – Os contratos de promessa de compra e venda, em que a incorporadora se obriga à construção de unidades imobiliárias, mediante financiamento, ensejam relação de consumo, sujeita ao CDC, porquanto a empresa enquadra-se no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e prestadora de serviço (construção do imóvel), nos moldes da incorporação imobiliária, sendo abusivamente nula eventual cláusula contratual, que institui mandato, para constituição do gravame hipotecário, à revelia do adquirente de boa-fé, que comprou o imóvel antes do financiamento gravoso da construtora alienante. Precedentes do egrégio Superior Tribunal de Justiça e do colendo TRF/1ª Região, na espécie. IV – Apelação provida, para afastar a constrição judicial sobre o imóvel da autora embargante, validando-lhe a posse e a propriedade do referido imóvel, bem assim o registro imobiliário indevidamente cancelado pelo Cartório competente. (TRF 1ª R. – AC 01001180382 – PA – 6ª T. – Rel. Des. Fed. Souza Prudente – DJU 12.12.2002 – p. 176)
CIVIL – PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS DE TERCEIRO – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO – AUSÊNCIA DE REGISTRO – PENHORA DO IMÓVEL – SÚMULA Nº 84 DO STJ – 1. Possuidor adquirente de imóvel financiado pela CEF, por meio de contrato particular de promessa de compra e venda sem registro, tem legitimidade para opor embargos de terceiro com vistas a afastar constrição judicial do bem - penhora - em decorrência de execução fiscal de dívida do FGTS movida contra empresa falida da qual o promissário vendedor era sócio. 2. Inexistência de indícios de fraude contra credores ou fraude à execução. 3. Apelação a que se dá provimento. (TRF 1ª R. – AC 34000125469 – DF – 6ª T. – Relª Desª Fed. Maria Isabel Gallotti Rodrigues – DJU 11.09.2002 – p. 148)
CIVIL – AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – VENDEDORA INDUZIDA EM ERRO – NEGÓCIO JURÍDICO ANULADO – BEM IMÓVEL EM CONDOMÍNIO – Alienação realizada apenas por um dos condôminos – Vício. Ação reivindicatória julgada improcedente – Sentença confirmada. Se a prova coligida demonstra claramente que pagamento não houve, porque o promissário comprador deu como pagamento imóvel pertencente ao poder público, estando devidamente caracterizado que a vendedora, pelas suas limitações, foi induzida em erro pelo promitente comprador, que, na sua esperteza, chegou às raias do estelionato, confirma-se a sentença que anulou o contrato de compra e venda daí resultante, ante a falta de manifestação volitiva válida. Anulado o contrato de compra e venda que servia de estribo para o título de domínio, a conseqüência lógica é o desacolhimento do pedido reivindicatório formulado pela terceira adquirente, ainda que de boa-fé. Restando a seu favor o comando hospedado no artigo 1.107 do Código Civil, máxime verificando-se que o bem da vida reivindicado constitui condomínio e um dos condôminos não participou da malsinada negociação que veio a ser anulada. (TJDF – APC 20010750006939 – DF – 2ª T.Cív. – Rel. Des. Romão C. Oliveira – DJU 06.11.2002 – p. 70
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES – PERDA DO SINAL DADO – Consoante se observa do instrumento particular de promessa de compra e venda, as arras foram dadas a título de sinal e princípio de pagamento, cabendo aos promitentes vendedores promover a imediata devolução do sinal, somente nos casos estatuídos no referido contrato. A justificativa lançada pelos compradores, promessa dos vendedores de que os mesmos conseguiriam financiamento junto a CEF, supostamente não autorizada em razão da insuficiência das suas rendas, não se insere nas premissas acordadas pelas partes. Ainda que assim não fosse, por meio do ofício enviado pela CEF, observa-se que o financiamento foi aprovado e aguardava definição dos compradores. 2. Por sua vez, os documentos anexados dão conta que a transação se deu por intermédio de corretora, participando os vendedores tão-somente de atos formais como a autorização de venda do imóvel, a proposta de compra e venda, feita pelo comprador e assinada pelos réus, e o instrumento particular de compra e venda. Não bastasse isso, o fato de não constar no instrumento particular o número e data de inscrição do imóvel, bem com a firma reconhecida dos contratantes e testemunhas (art. 11 do Decreto-Lei nº 58/37), constituiu mera irregularidade, passível de ser sanada a qualquer momento. 3. Segundo previsão inserta no art. 1.095 do Código Civil, se o arrependimento partiu daquele que deu as arras, a ele recai o ônus de perdê-las em proveito do outro. Evidenciado que os apelantes foram os únicos responsáveis pelo malogro do ajustado, correta a decisão que rescindiu o contrato de promessa de compra e venda, com a perda do valor pago a título de sinal. Sentença mantida. Apelação improvida. (TJDF – APC 20000110726919 – DF – 3ª T.Cív. – Rel. Des. Jeronymo de Souza – DJU 23.10.2002 – p. 56)
DIREITO CIVIL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO – FALTA DE CONDIÇÕES FINANCEIRAS – POSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – DANOS MORAIS INEXISTENTES – RETENÇÃO – FRUIÇÃO – Abatimento sobre o valor a ser devolvido pela empresa ré. I. Ninguém pode ser coagido a honrar seus compromissos se carente de condições financeiras, em sacrifício de sua própria sobrevivência e a de seus familiares. Assim, possível a rescisão contratual por esse motivo. II. É nula, de pleno direito, a cláusula que estipula a perda total, pelo promitente-comprador, das parcelas pagas em favor da empresa, promitente-vendedora, eis que configura locupletamento. III. A discussão, no distrato, das obrigações e direitos a serem rescindidos não se converte, ipso facto, em dano moral. IV. Assegurada à empresa, promitente-vendedora a dedução dos valores relativos à fruição do imóvel, pelo tempo em que o promitente-comprador utilizou-se do bem, correspondente a 1% (um por cento) sobre o montante atualizado. V. Recursos conhecidos, negou-se provimento ao recurso do autor e deu-se provimento ao recurso da empresa ré, tão-somente para garantir a dedução dos valores referentes à fruição do imóvel. (TJDF – APC 19990110303636 – DF – 3ª T.Cív. – Rel. Des. Wellington Medeiros – DJU 11.09.2002 – p. 50)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PRESTAÇÕES DECORRENTES DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOCALIZADO EM CONDOMÍNIO EM FASE DE REGULARIZAÇÃO PERANTE O PODER PÚBLICO – NATUREZA PESSOAL DA OBRIGAÇÃO CUJA VALIDADE SE RECONHECE – BEM DE FAMÍLIA – EXCEPCIONALIDADE DE PENHORA – DESPROVIMENTO À UNANIMIDADE – I – Se o próprio comprador, ao firmar contrato de compra e venda de imóvel localizado em condomínio em fase de regularização, assume o compromisso de não invocar em desfavor do vendedor tal irregularidade para se furtar ao pagamento do preço ajustado, não há como ser desconsiderada a validade da obrigação pessoal contraída. II – Hipótese em que o comprador permanece na posse do lote, onde ergueu a sua residência, sem qualquer intento de desconstituir o negócio jurídico firmado, valendo-se de sua própria torpeza para não honrar com a obrigação de pagar pela aquisição feita. Precedentes da jurisprudência do TJDFT sobre a matéria. III – Por força do quanto disposto no art. 3º, inciso II, da Lei nº 8.009/90, não tem o devedor como opor a impenhorabilidade do bem de família em relação ao credor que busca a satisfação do crédito decorrente da compra e venda do referido bem imóvel. IV – Apelação cível conhecida e desprovida à unanimidade. (TJDF – APC 20000110603799 – DF – 3ª T.Cív. – Rel. Des. Wellington Medeiros – DJU 21.08.2002 – p. 88)
CIVIL – AÇÃO DE COBRANÇA – PEDIDO DE RECONVENCIONAL DE NULIDADE DO CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – LOTE EM CONDOMÍNIO IRREGULAR – AUSÊNCIA DE PROVA POR PARTE DO PROMITENTE-VENDEDOR DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL – PEDIDO AUTORAL IMPROCEDENTE – PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – RECURSO IMPROVIDO – I – Não provado pelo autor-reconvindo o fato constitutivo do seu direito (art. 331, inciso I, do CPC), a saber, a propriedade do imóvel em que se encontra o bem objeto da promessa de compra e venda pela apresentação do respectivo título de domínio (art. 530, inciso I, do CCB), bem como, ademais, restando evidenciado ter sido o condomínio constituído irregularmente, em afronta à legislação de regência (DL nº 58/37 e Lei nº 6.766/79), servindo in casu a existência de processo de regularização apenas como reforço ao reconhecimento de tal mácula, o negócio entabulado deve ser reputado nulo, por ilicitude do seu objeto (arts. 82 e 145, inciso II, do CCB), resultando na improcedência do pedido de condenação ao pagamento das prestações ajustadas e no acolhimento do pleito reconvencional, com a decretação da invalidade do contrato e a condenação do reconvindo na restituição dos valores adimplidos pela compradora. II – Recurso improvido. Sentença mantida. (TJDF – APC 20000110671172 – DF – 3ª T.Cív. – Rel. Des. Jeronymo de Souza – DJU 12.06.2002 – p. 187)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – VENDA DO BEM MEDIANTE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – RESPONSABILIDADE DO COMPROMISSÁRIO – COMPRADOR PELO SEU PAGAMENTO – AÇÃO MOVIDA CONTRA O PROPRIETÁRIO – ILEGITIMIDADE AD CAUSAM PASSIVA RECONHECIDA – EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM O JULGAMENTO DO MÉRITO – INTELIGÊNCIA DO ART. 267, VI, DO CPC E ART. 4º, DA LEI Nº 4.591/61 – Restando comprovado que o imóvel sobre o qual incidem taxas condominiais não quitadas foi objeto de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelo seu adimplemento é do compromissário-comprador, e não do seu proprietário, configurando sua ilegitimidade passiva ad causam ". (TJMG – AC 000.263.309-7/00 – 6ª C.Cív. – Rel. Des. Dorival Guimarães Pereira – J. 10.06.2002)
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CULPA DA CONSTRUTORA – INOVAÇÃO RECURSAL – INADMISSIBILIDADE – Procede o pedido de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, com devolução das parcelas pagas, formulado pelo promitente-comprador em face do compromissário-vendedor, se evidenciado que esse último não cumpriu, a contento, as obrigações que assumiu, através da oferta do imóvel e do respectivo pacto, seja no tocante à qualidade do bem, seja no que concerne a determinados itens que deveriam acompanhar a unidade habitacional. – A apelação devolve ao tribunal o conhecimento das questões suscitadas e discutidas no processo, não merecendo conhecimento a peça recursal que contenha inovação, sob pena de atropelo ao contraditório e ao duplo grau de jurisdição. (TAMG – AP 0344443-9 – (50825) – Uberaba – 1ª C.Cív. – Rel. Juiz Gouvêa Rios – J. 04.06.2002)
RESCISÃO DE CONTRATO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – CULPA DA ALIENANTE – Nos termos do artigo 1.092, do Código Civil, tratando-se de contrato bilateral, se um dos contratantes não cumpre a obrigação pactuada, pode o outro pedir a sua rescisão com perdas e danos. Havendo responsabilidade da Construtora pela não entrega do imóvel no prazo contratado, deverá devolver à adquirente as prestações pagas, em sua totalidade, além de ressarci-la pelos aluguéis despendidos no período. (TAMG – AP 0356610-1 – (51755) – Juiz de Fora – 3ª C.Cív. – Relª Juíza Jurema Brasil Marins – J. 17.04.2002)
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL PROPOSTA PELA PARTE INADIMPLENTE – ADMISSIBILIDADE – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA DEFERIDA – REVOGAÇÃO POSTERIOR – POSSIBILIDADE – MULTA – REDUÇÃO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA – O adquirente de bem duradouro que se torna, justificadamente, inadimplente em relação às prestações assumidas, encontra-se legitimado a pugnar pela rescisão do contrato. À outorga da gratuidade judiciária, não se exige o estado de penúria ou miséria absoluta do requerente, nem ausência de condição econômica, sendo suficiente evidencie não se encontrar o proponente em posição financeira de ingressar em juízo, naquele momento, sem prejuízo do sustento próprio ou da família, ante a insuficiência de recursos disponíveis para exercitar seu direito de defesa. A condição financeira do requerente deve ser analisada no momento exato em que postula o benefício, sendo que nessa ocasião é que se deverá perquirir sobre a sua impossibilidade de arcar com as despesas processuais, a partir de um confronto entre sua receita e despesa, e não apenas acerca do seu patrimônio, assinalando-se haver possibilidade de revogação da assistência deferida se restar configurado em fase posterior que a parte possui meios de pagar as despesas processuais e os honorários advocatícios sem o prejuízo do sustento próprio ou da sua família. Há permissibilidade jurídica de se reduzir a multa contratual de 10% (dez por cento) para 5% (cinco por cento), em ocorrendo o cumprimento parcial da obrigação, por se mostrar tal penalidade desarrazoada, ante a realidade econômica atual do País e em face dos termos estabelecidos no artigo 924 do Código Civil. Atribui-se a litigância de má-fé à parte cuja conduta encontra-se aparelhada com as condições estabelecidas no artigo 17 do Código de Processo Civil, registrando-se que os textos legais que se referem a esse instituto devem ser interpretados com cautela, para que o rigor excessivo na aplicação das sanções legais não culmine por inviabilizar o verdadeiro acesso à justiça. (TAMG – AP 0359059-0 – (51757) – Belo Horizonte – 3ª C.Cív. – Relª Juíza Jurema Brasil Marins – J. 17.04.2002)
EMBARGOS DE TERCEIRO – OCORRENDO A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL, MEDIANTE CONTRATO DE COMPRA-E-VENDA, ANTES DA CONSTITUIÇÃO DA DÍVIDA E ANTES DA PROPOSITURA DA AÇÃO MONITÓRIA, DEVE SER DESCONSTITUÍDA A PENHORA EFETIVADA SOBRE O BEM, INDEPENDENTEMENTE DE NÃO TER SIDO O CONTRATO LEVADO A REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO – Apelação improvida. (TJRS – AC 70004190419 – 11ª C.Cív. – Rel. Des. Voltaire de Lima Moraes – J. 26.06.2002)
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E SUBJACENTE INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL PÚBLICO – Nulidade da sentença. Ofensa ao art. 459 do CPC. Preliminar rejeitada. Suspensão do processo. Descabimento. Hipótese não discriminada no art. 265 do CPC. Deferimento que enseja ofensa aos princípios da economia e celeridade processuais. Doação de imóvel público a particular. Eficácia. Ato administrativo que, embora sugira ilegalidade e imoralidade do doador, produziu efeitos, por longo período, além de aparentar-se legítimo para o administrado. Confiança do adquirente, que desconhecia os vícios obstativos à aquisição da posse e conseqüente registro do lote no álbum imobiliário. Teoria da aparência e boa-fé aplicáveis ao caso concreto. Eficácia da doação, cuja legalidade não se desfez, que prevalece sobre o contrato de promessa de compra e venda posteriormente encetado. Retomada do imóvel e rescisão contratual descabidas. Válido o primitivo pacto de doação, é carecedor de ação o município. Apelo improvido. Em reexame necessário, extinto o feito com fulcro no artigo 267, VI do CPC. (TJRS – AP-RN 70002059988 – 2ª C.Esp.Cív. – Rel. Des. Ícaro Carvalho de Bem Osório – J. 23.04.2002
APELAÇÃO CÍVEL – PRÉ-CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES – RETOMADA DO BEM PELA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO CELEBRADO ANTES DO ADVENTO DA LEI Nº 8.087/90 – INAPLICABILIDADE DAS DISPOSIÇÕES DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA SOB PENA DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DO ATO JURÍDICO PERFEITO (CF, ART. 5º, XXXVI, E LICC, ART. 6º) – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE COM BASE NO ARTIGO 924 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – Recurso da ré parcialmente provido para este efeito. Recurso dos autores desprovido. 1. Embora constituído por normas de ordem pública e de conteúdo marcadamente social, o Código de Defesa do Consumidor não alcança os contratos celebrados antes de sua vigência, sob pena de afronta ao princípio da intangibilidade do ato jurídico perfeito, e de violação ao disposto nos artigos 5º, XXXVI da Constituição Federal, e 6º da Lei de Introdução ao Código Civil. 2. Em se cuidando da devolução de prestações pagas em pré-contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, e não se podendo olvidar o princípio tempus regit actum. consagrado em nosso sistema de direito positivo, que informa a impossibilidade da aplicação retroativa da Lei nº 8.078/90, adota-se a já pacificada orientação da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de autorizar, com base no artigo 924 do Código Civil, a redução da multa contratual a valor adequado e suficiente para evitar o enriquecimento sem causa que de sua imposição integral adviria à promitente-vendedora. (TJPR – ApCiv 0116346-0 – (357) – Curitiba – 8ª C.Cív. – Rel. Des. Ivan Bortoleto – DJPR 24.06.2002
PROCESSO CIVIL E CIVIL – AÇÃO DE NATUREZA CONDENATÓRIA – PEDIDO DE RESTITUIÇÃO, EM RAZÃO DE DISTRATO, DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – 1. Sentença. Provimento jurisdicional entregue dentro dos parâmetros postulados. Inexistência de violação ao artigo 459, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Nulidade repelida. 2. Pedido juridicamente possível. Pretensão respaldada no Código de Defesa do Consumidor. 3. Distrato. Cláusula que condiciona a utilização de crédito decorrente de contrato de compra e venda de bem imóvel à aquisição de outro imóvel de propriedade da promitente vendedora. Nulidade. Subtração da liberdade de contratar do consumidor, bem como da opção de reembolso das quantias pagas. 4. Pedido de rescisão contratual formulado pelo comprador. Impossibilidade financeira de prosseguir com os pagamentos. Restituição das parcelas pagas com retenção de 10% em favor da alienante que se impõe. Referência Legislativa: Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). artigo 51, inciso II; Código Civil. Artigo 115; Código de Processo Civil. Artigo 21, parágrafo único. (TJPR – ApCiv 0116355-9 – (21692) – Curitiba – 1ª C.Cív. – Rel. Des. Ulysses Lopes – DJPR 24.06.2002)
RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL COMERCIAL – ANIMUS NOVANDI CONFIGURADO – ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – EXTINÇÃO DO PROCESSO – DECISÃO CONFIRMADA – 1. Configurados os requisitos da novação, a celebração de novo contrato com parte diferente do primeiro, acarreta a ilegitimidade passiva ad causam das pessoas, que figuravam como vendedores da primeira avença. 2. Quando o ânimo de novar não está expresso, o juiz pode, examinando as circunstâncias do caso concreto, afirmar a existência da novação se, dos elementos probatórios constantes dos autos, ficar ressaltada a incompatibilidade lógica entre a antiga e a nova obrigação. 3. Tendo a sentença extinto o processo sem julgamento de mérito, em razão da carência de ação, afigura-se correta a aplicação do artigo 20, par. 4º, do CPC, caso o juízo de equidade, para a fixação dos honorários advocatícios, tenha bem observado os parâmetros contidos no parágrafo anterior deste mesmo dispositivo. (TJPR – ApCiv 0113693-2 – (20331) – Curitiba – 2ª C.Cív. – Rel. Des. Accácio Cambi – DJPR 04.03.2002)
RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – ART. 1.092 DO CÓDIGO CIVIL – INOPONIBILIDADE – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – RECURSO IMPROVIDO – 1. Havendo flagrante atraso na execução das obras do empreendimento imobiliário, com comprometimento dos prazos de entrega, não se mostra plausível exigir do comprador que continue pagando as prestações para aquisição de imóvel, sendo-lhe inoponível a regra do art. 1.092 do Código Civil para promover a rescisão contratual e pleitear a devolução da quantia paga. 2. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por falta de entrega do bem, a frustração da expectativa de ter a casa própria, reforçada por encartes publicitários e pelo comprometimento das economias domésticas reservadas ao pagamento das prestações, sem que houvesse qualquer contra-prestação por parte da construtora, com fundado receio de virem a arcar com um prejuízo financeiro de grande monta, justificam a condenação por dano moral em favor dos compradores. (TJPR – ApCiv 0111283-8 – (19971) – Curitiba – 4ª C.Cív. – Rel. Juiz Conv. Cunha Ribas – DJPR 18.03.2002) JCCB
EMBARGOS DE TERCEIRO – EXECUÇÃO FISCAL – CITAÇÃO E PENHORA POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – ESBULHO CARACTERIZADO – EXEGESE DO ART. 1.046 DO CPC E DA SÚMULA 84/STJ – PROCEDÊNCIA – VERBAS DE SUCUMBÊNCIA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – DECISÃO REFORMADA, EM PARTE – 1. Tendo a citação e a penhora, na execução fiscal, sido posteriores à celebração do contrato de compra e venda, ficando o bem fora da esfera da responsabilidade patrimonial da empresa-executada, cabe embargos de terceiro, com base no artigo 1.046 do CPC e na Súmula 84/STJ, para a proteção possessória do terceiro embargante, ainda que não haja registro do negócio jurídico regularmente celebrado. 2. Nesse caso, o juiz deve levar em consideração o princípio da causalidade, para condenar o embargante ao pagamento das despesas judiciais (custas e honorários), uma vez que este agiu com culpa e deu causa à penhora indevida, por não ter registrado a existência do contrato de compromisso de compra e venda. (TJPR – ApCiv 0111847-2 – (20199) – Toledo – 2ª C.Cív. – Rel. Des. Accácio Cambi – DJPR 04.02.2002)
CONTRATO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO PROMOVIDA PELO COMPRADOR – FRUIÇÃO INCIDENTE SOBRE O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL – HONORÁRIOS – Considerando que as despesas de fruição se apresentam como pagamento pela utilização do bem, da mesma forma que os aluguéis, devem incidir sobre o valor de mercado do imóvel e não sobre o valor atualizado do bem. Havendo sucumbência recíproca os honorários de advogado serão proporcionalmente distribuídos. (TJMS – AC-Ordinário 2002.007206-0/0000-00 – 1ª T.Cív. – Rel. Des. Atapoã da Costa Feliz – J. 17.12.2002)
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – PENHORA DE BEM OBJETO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – ADMISSIBILIDADE DA AÇÃO PROPOSTA – ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO – NÃO COMPROVADA – SUCUMBÊNCIA – IMPOSIÇÃO AO EMBARGADO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – O fato de o contrato de compromisso de compra e venda não estar registrado, não inviabiliza, por si, a propositura dos embargos de terceiro, a teor da súmula 84 do STJ. Demonstrando efetivamente, o embargante, a regularidade da aquisição do imóvel, e ausente a prova de fraude ou simulação alegada pelo embargado, ônus este que lhe competia, a procedência dos embargos se impõe. Conquanto tenha o embargado indicado o bem à penhora, em conformidade com o registro imobiliário, se comparece ao feito e, em combativa contestação, não reconhece o direito do embargante, e é vencido na demanda, impõe-se-lhe o ônus da sucumbência. (TJMS – AC 1000.068200-0/0000-00 – 4ª T.Cív. – Rel. Des. João Batista da Costa Marques – J. 15.10.2002)
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – PROCEDÊNCIA DO PEDIDO – INCONFORMISMO DO VENDEDOR – LITIGANTES QUE CELEBRARAM CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PAGAMENTO PARCIAL – COMPRADOR – CAUSA A RESILIÇÃO – AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO DO BEM AO PROPRIETÁRIO – INCONFORMISMO DESTE EM DEVOLVER VALOR PAGO – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RECURSO NÃO PROVIDO – A rescisão contratual implica restituição das partes ao estado anterior à celebração do contrato. Assim, se o vendedor obteve a reintegração na posse do imóvel, resta ao comprador receber de volta o valor do que pagou. O Código de Defesa do Consumidor, além de garantir a restituição, anula qualquer cláusula contratual que a impossibilite. (TJMS – AC 1000.070335-9/0000-00 – 1ª T.Cív. – Rel. Des. Romero Osme Dias Lopes – J. 24.09.2002)
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – CONTRATO DE PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL RURAL – ARRESTO E PENHORA DO REFERIDO BEM – DISTRATO POSTERIOR – ALIENAÇÃO ATRAVÉS DE ESCRITURA PÚBLICA – SIMULAÇÃO – FRAUDE À EXECUÇÃO CONFIGURADA – RECURSO PROVIDO – Recaindo arresto, convertido em penhora, sobre bem imóvel negociado mediante instrumento particular, e posteriormente adquirido mediante escritura pública, por quem tem conhecimento da simulação do negócio, indubitavelmente, resta caracterizada fraude à execução, impondo-se a declaração de ineficácia da alienação. EMBARGOS DE TERCEIRO – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS EM 20%, SOBRE O VALOR DADO À CAUSA – ART. 20, § 3º, DO CPC – O valor da verba honorária, em caso de oposição de embargos de terceiro, deve ser estipulado com base no art. 20, § 3º, do Código de Processo Civil. (TJMS – EDcl-AC 1000.069547-2/0001-00 – 1ª T.Cív. – Rel. Des. Ildeu de Souza Campos – J. 04.06.2002)
AÇÃO ORDINÁRIA PARA RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – Não cumprimento de claúsula contratual. Devolução das parcelas pagas. Aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Recurso desprovido. (TJBA – AC 594-6/02 – (9198) – 4ª C.Cív. – Rel. Des. Juarez Santana – J. 10.04.2002)
AÇÃO ORDINÁRIA PARA RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – HIPOTECA – CANCELAMENTO – INTERPOSIÇÃO TEMPESTIVA – PRELIMINAR REJEITADA – Vício sanado, ausência de prejuízo. Liminar, decisão inaudita altera pars. Rejeitada a preliminar de nulidade da decisão e do processo. No mérito, presentes, o periculum in mora e o fumus boni iuris, bem como o risco de ineficácia da decisão, em se procedendo a citação do agravante. Inteligência dos arts. 22 da Lei nº 4864/65 e 43 do Decreto-Lei nº 70/66. Não incidência da disciplina civil na hipoteca. Medida cautelar deferida de natureza satisfativa. Impossibilidade. Poder geral de cautela e fungibilidade cautelar. Determinada a suspensão dos efeitos da hipoteca – Dado provimento parcial ao recurso. (TJBA – AG 8.588-8/01 – (9200) – 4ª C.Cív. – Relª Desª Sílvia Zarif – J. 17.04.2002)
RESCISÃO DE CONTRATO – PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL EDIFICANDO – CONDIÇÃO NÃO REALIZADA PELO PROMITENTE VENDEDOR – VALIDADE DA AÇÃO PROPOSTA E PROCLAMAÇÃO SENTENCIAL DE PROCEDÊNCIA – Inexeqüível restando contrato nas epigrafadas essência e circunstancialidade, habilitação acionária há que se reconhecer ao promissário comprador, creditando-se-lhe, outrossim, à vista de certificativos de concorrência exclusiva do promitente ao inaperfeiçoamento do negócio e por fundamentada sentença, valores correspondentes a restituição, monetariamente atualizada e acrescida de juros legais, de parcelas contratualmente pagas e a indenização por perdas e danos, além dos ônus da sucumbência a tanto bem interpretadas as pertinentes disposições da legislação civil substantiva. Recurso improvido. (TJBA – AC 11.539-3 – (14.236) – 1ª C.Cív. – Rel. Des. Eduardo Jorge – J. 13.03.2002)
DIREITO CIVIL – USUCAPIÃO – AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POR CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – BEM GRAVADO COM CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE – AQUISIÇÃO POR USUCAPIÃO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES – RECURSO PROVIDO – Na linha dos precedentes desta Corte, a existência de cláusula de inalienabilidade não obsta o reconhecimento do usucapião, uma vez tratar–se de modalidade de aquisição originária do domínio. (STJ – REsp – 207167 – RJ – 4ª T. – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira – DJU 03.09.2001 – p. 00226)
COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL ASSINADA E PAGA ANTES DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO ENTRE A CONSTRUTORA E O BANCO, MEDIANTE GARANTIA HIPOTECÁRIA – AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES – CLÁUSULA QUE INSTITUI MANDATO PARA ESSE FIM CONSIDERADA ABUSIVA, A TEOR DO ART. 51, VIII, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – 1. Considerando o Acórdão recorrido que o bem foi comprado e integralmente pago antes do contrato de financiamento com garantia hipotecária, que os adquirentes não autorizaram a constituição de tal gravame, que sequer o mandato foi exercido e, ainda, que é abusiva a cláusula que institui o mandato, a teor do art. 51, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, não existe afronta a nenhum dispositivo sobre a higidez da hipoteca, presente a peculiaridade do cenário descrito. 2. Recurso especial não conhecido. (STJ – REsp – 296453 – RS – 3ª T. – Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito – DJU 03.09.2001 – p. 00222)
COMPRA E VENDA – IMÓVEL – QUITAÇÃO PASSADA NO CONTRATO, COM FORÇA DE ESCRITURA PÚBLICA – ALEGAÇÃO DA PROMITENTE-VENDEDORA DE DÉBITO RESIDUAL – MATÉRIA DE FATO – Asseverando a decisão recorrida que há débito residual dos compradores, a assertiva de satisfação do preço ajustado, constante do contrato de compra e venda com força de escritura pública, depende necessariamente da análise de disposições contratuais e, bem assim, do quadro probatório coligido nos autos. Incidência das súmulas nºs. 05 e 07-STJ. Recurso especial não conhecido. (STJ – RESP 216848 – DF – 4ª T. – Rel. Min. Barros Monteiro – DJU 27.08.2001 – p. 00341)
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL CELEBRADO EM URV – CLÁUSULA DE REAJUSTE – MEDIDA PROVISÓRIA Nº 434/94, CONVERTIDA NA LEI Nº 8.880/94 – 1. A disciplina dos contratos celebrados em URV sob a égide da Medida Provisória n° 434/94, convertida na Lei n° 8.880/94, não autoriza a existência de cláusula de reajuste por período inferior a um ano, tal e qual decidiu o Acórdão recorrido. 2. Recurso especial não conhecido. (STJ – RESP 267998 – PB – 3ª T. – Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito – DJU 20.08.2001 – p. 00462)
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL ENTREGUE E IMITIDA A PROMITENTE COMPRADORA NA POSSE DO BEM – ART. 1.092 DO CÓDIGO CIVIL – 1. Não existe violação ao art. 1.092 do Código Civil diante da afirmação do Acórdão recorrido de ter a parte autora cumprido a sua obrigação de entregar o bem e do seu direito ao recebimento do valor contratado para que possa cumprir a obrigação assumida com relação à hipoteca constituída com a anuência da promitente compradora. 2. Recurso especial não conhecido. (STJ – RESP 257064 – MG – 3ª T. – Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito – DJU 20.08.2001 – p. 00459)
DIREITO PROCESSUAL CIVIL – COMPETÊNCIA DO MAGISTRADO DESIGNADO EM PORTARIA DA PRESIDÊNCIA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA PARA AUXILIAR EM VARA CÍVEL – POSSIBILIDADE DE PROFERIR SENTENÇA DURANTE AS FÉRIAS FORENSES, APESAR DE DESIGNADO PARA EXERCER SUAS FUNÇÕES EM VARA DIVERSA – CONVALIDAÇÃO POR PORTARIA SUPERVENIENTE QUE DETERMINA SEU RETORNO COMO AUXILIAR DA ANTERIOR VARA CÍVEL – DIREITO CIVIL – REGIME DE SEPARAÇÃO DE BENS SEXAGENÁRIO – ART. 258, INCISO II DO CÓDIGO CIVIL – DOAÇÃO DE IMÓVEL AO CÔNJUGE – VIOLAÇÃO DE NORMA DE ORDEM PÚBLICA – NULIDADE – SIMULAÇÃO DE COMPRA E VENDA – CONTRATO DISSIMULADO DE DOAÇÃO – VÍCIO SOCIAL – ART. 104 DO CÓDIGO CIVIL – LEGITIMIDADE DO DOADOR, SEXAGENÁRIO, EM VIRTUDE DE DISPOSIÇÃO LEGAL DE NATUREZA PROTETIVA – FALTA DE CAPACIDADE ATIVA PARA PROCEDER À DOAÇÃO – AUSÊNCIA DE REQUISITO DE VALIDADE DO ATO JURÍDICO – A designação de magistrado para exercício em determinada serventia judicial é ato administrativo, que diz respeito à estrutura interna, não retirando a possibilidade de que naqueles processos nos quais o magistrado tivesse posto visto, anteriormente à designação para outra serventia judicial, fosse lançada sentença durante as férias forenses, não só porque a regra constitucional é a competência jurisdicional não sua excepcionalidade, como pela convalidação por portaria superveniente, que determinou o retorno do magistrado às suas atividades na vara anterior. – Viola o art. 258, inciso II do Código Civil a disposição patrimonial gratuita simulação de contrato de compra e venda, encobrindo doação que importe comunicação de bens não adquiridos por esforço comum, independente da natureza do negócio jurídico que importou em alteração na titularidade do bem, porque é obrigatório, no casamento do maior de sessenta anos, o regime obrigatório de separação quanto aos bens entre os cônjuges. – Tratando-se de ato simulado malicioso, com infração de ordem pública, de natureza protetiva de uma das partes, esta – que pretendeu contornar a norma protetiva, instituída em seu favor, buscando renunciar o favor legal por via transversa – tem legitimidade para requerer sua declaração de nulidade. – Há possibilidade jurídica no pedido de supressão da doação, ainda que esta não tenha sido feita por escritura pública, porque a causa de pedir é a invalidade do negócio jurídico que importou em transferência gratuita de bem imóvel, e, em conseqüência, de todos os atos que o compõem, violadores do regime obrigatório de separação de bens do sexagenário. O fundamento jurídico da nulidade do contrato que importou em disposição patrimonial é o distanciamento, a burla, a contrariedade do regime do art. 258, II do Código Civil. (STJ – REsp 260462 – PR – 3ª T. – Relª Minª Nancy Andrighi – DJU 11.06.2001 – p. 00205)
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM FINANCIAMENTO MEDIANTE GARANTIA HIPOTECÁRIA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – I – Salvo a hipótese de haver comprometimento do Fundo de Compensação de Variações Salariais – F.C.V.S., a Caixa Econômica Federal é parte ilegítima para figurar no pólo passivo das ações onde se discute revisão de contrato de mútuo de natureza estritamente privada, celebrado entre o mutuário e o agravante financeiro, para aquisição da casa própria, através do Sistema Financeiro de Habitação. II – A competência para processar e julgar a lide é da Justiça Estadual. III – Apelação improvida. (TRF 2ª R. – AC 2000.02.01.050751-2 – RJ – 2ª T. – Rel. Juiz Castro Aguiar – DJU 21.06.2001)
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM FINANCIAMENTO MEDIANTE GARANTIA HIPOTECÁRIA – COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRECEDENTE DA CORTE – I. Na linha de precedente da Corte, a Justiça Estadual é competente para processar e julgar ação decorrente de contrato de financiamento para a compra de imóvel, com garantia hipotecária, sem interferência de qualquer ente submetido ao crivo da Justiça Federal. II. Recurso especial conhecido e provido.(STJ. 3ª Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, RESP 97.00.653234, DJ 22/02/99, pág. 00104). III. Agravo improvido. (TRF 2ª R. – AG 2000.02.01.021232-9 – RJ – 2ª T. – Rel. Des. Fed. Castro Aguiar – DJU 27.03.2001)
EMBARGOS À EXECUÇÃO – PENHORA DE IMÓVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – TRANSCRIÇÃO DO IMÓVEL – Em que pese estar o bem, na data da constrição judicial, registrado em nome do executado (promitente-vendedor), a embargante comprovou ser legítima possuidora do imóvel constrito, adquirido por instrumento particular antes do ajuizamento da demanda. O fato de não ter sido levada a registro a promessa de compra e venda não desnatura o avençado pelos contratantes, haja vista a imissão regular na posse do bem pela promitente-compradora (ainda que, a rigor, possa não ser, formalmente, a proprietária do imóvel por ressentir-se a transmissão do domínio da transcrição do título no registro imobiliário), podendo ser opostos os embargos de terceiro por quem seja senhor e possuidor, ou apenas possuidor (§ 1º do art. 1.046, CPC). (TRF 4ª R. – AC 1998.04.01.054312-3 – RS – 3ª T. – Relª Juíza Vivian Josete Pantaleão Caminha – DJU 10.01.2001 – p. 140)
EMBARGOS DE TERCEIRO – EXECUÇÃO – LOCAÇÃO – PENHORA – BEM OBJETO DE CESSÃO DE DIREITOS POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA (CONTRATO DE GAVETA) – REGISTRO – AUSÊNCIA – IRRELEVÂNCIA – TRANSMISSÃO DA POSSE ANTERIOR À PROPOSITURA DA EXECUÇÃO – CABIMENTO – Embora o contrato particular não tenha sido levado ao registro imobiliário (contrato de gaveta), gerou direitos de posse protegidos por via dos embargos de terceiro, eis que a penhora alcançou o imóvel, sendo efetivamente a posse transmitida anteriormente à formação do direito do credor, portanto, quando ainda inexistente o crédito e sua correspondente execução. (2º TACSP – Ap. c/ Rev. 600.870-00/5 – 7ª C. – Rel. Juiz Américo Angélico – DOESP 09.11.2001)
EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – CONTRATO NÃO INSCRITO NO REGISTRO DE IMÓVEIS -ADMISSIBILIDADE – EXCLUSÃO DO BEM OBJETO DE PENHORA – SUCUMBÊNCIA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – INSISTÊNCIA PELA CONSTRIÇÃO JUDICIAL DO BEM IMÓVEL – VERBA HONORÁRIA DEVIDA – O comprador com base em instrumento público de compra e venda lavrado em ofício de notas, mas não inscrito no registro de imóveis, está legitimado, na qualidade de possuidor, a opor embargos de terceiro para pleitear a exclusão de bem objeto de penhora em processo de execução. Tratando-se de embargos de terceiro, imprescindível que se averigúe na fixação dos honorários quem deu causa à constrição indevida. A princípio, o credor não poderá ser responsabilizado pelos ônus sucumbenciais por ter indicado à penhora imóvel registrado no Cartório de Registro de Imóveis em nome do devedor, mas que, entretanto, foi objeto de venda a terceiro, ora embargante, mediante instrumento público de compra e venda lavrado em ofício de notas. Nessa hipótese, atento ao princípio da causalidade, não há que se cogitar na condenação do credor no pagamento dos honorários de sucumbência. No entanto, necessário que o mesmo, logo ao tomar conhecimento da oposição à constrição judicial realizada, reconheça prontamente o direito do embargante, requerendo, via de conseqüência, o levantamento da penhora. Caso contrário, embora já ciente do ato impugnado, ao preferir optar pelo prosseguimento da ação, insistindo na penhora do bem mediante apresentação de contestação aos embargos de terceiro, enseja concluir, pois, que assume o risco de arcar com os ônus sucumbenciais. (TAMG – AP 0345416-6 – Conceição das Alagoas – 4ª C.Cív. – Rel. Juiz Alvimar de Ávila – J. 24.10.2001)
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – INTERESSE DE AGIR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO SUBSTANCIAL DAS PARCELAS – CLÁUSULA ABUSIVA – INEXECUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA – Existindo litígio entre as partes a ser tutelado pelo Judiciário, não há de se falar em carência de ação, mormente se a matéria invocada na prefacial envolve análise do direito material das partes. Trata-se de cláusulas abusivas, nos exatos termos do art. 51 inciso IV da Lei 8.078/90, entre outras, as relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade, presumindo-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. Havendo no instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade habitacional normas e estipulações leoninas que não devem subsistir, mormente a que restringe a restituição do valor já pago pelo consumidor; e a permanecer o estipulado no típico contrato de adesão firmado pelas partes, estar-se-ia a corroborar o enriquecimento sem causa da incorporadora, uma vez que não se justificaria a retenção das parcelas pagas nos termos estipulados no instrumento, ainda mais, quando verificado que a inexecução do contrato ocorreu por sua inteira e exclusiva responsabilidade diante do descumprimento do prazo de entrega da obra, sendo a mesma prorrogada várias vezes, o que motivou o consumidor a ajuizar a ação de rescisão contratual, eis que a construção sequer havia avançado da fase de fundação. (TAMG – AP 0339735-9 – Belo Horizonte – 4ª C.Cív. – Rel. Juiz Alvimar de Ávila – J. 17.10.2001)
CONTRATO DE COMPRA E VENDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO – RESCISÃO DEVIDA – DEVOLUÇÃO DO PREÇO – O contrato de compra e venda de imóvel não cumprido deve ser desfeito com restituição das partes ao estado anterior, devolvendo-se o preço recebido. A alegação de tratar-se de simulação de outro negócio realizado com o bem dado em garantia de obrigação não cumprida não interfere no direito, mormente se não comprovadas as alegações .A simples alegação de pagamento feito sem recibo da dívida acobertada pelo contrato que se diz simulado nada comprova. (TAMG – AP 0343860-6 – Uberaba – 1ª C.Cív. – Relª Juíza Vanessa Verdolim Andrade – J. 23.10.2001)
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – DEVOLUÇÃO DA IMPORTÂNCIA PAGA – ACRÉSCIMO DE JUROS LEGAIS – PERDAS E DANOS – ALUGUÉIS – REEMBOLSO ATÉ DEVOLUÇÃO DOS VALORES RETIDOS – MULTA COMINATÓRIA – INDEFERIMENTO – SOLIDARIEDADE PASSIVA – AUSÊNCIA DE LEI OU CONTRATO – As importâncias de devolução relativamente a valores pagos em rescindido contrato de compra e venda imobiliária, longe de pertinente exceção legal ou convenção das partes, não têm a integração dos juros compostos requeridos. Defere-se, in casu, também perdas e danos, reembolso de despesas de aluguéis, tudo em face do agravo da retenção de valores exercida, cujo destino era a aquisição de moradia. A cominação de pena pecuniária, no entanto, por não tratar-se de obrigação de fazer ou não fazer, vê-se indeferida. A solidariedade passiva na sujeição da obrigação, em face da não presunção, decorrente apenas de lei ou contratação, resta indeferida. (TAMG – AP . 0324766-1 – Belo Horizonte – 6ª C.Cív. – Rel. Juiz Valdez Leite Machado – J. 16.08.2001)
AÇÃO ORDINÁRIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – CERCEAMENTO DE DEFESA – RETROVENDA – DECADÊNCIA – PRESCRIÇÃO VINTENÁRIA – RECURSO IMPROVIDO – Se a matéria trazida a exame é única e exclusivamente de direito, porquanto restrita à natureza jurídica e efeitos da condição estipulada em escritura pública de compra e venda, não é nula a sentença, por cerceamento de defesa, em face do julgamento antecipado da lide. A previsão de retomada do imóvel se constitui em retrovenda. A estipulação de que ocorrerá em prazo superior a 3(três) anos, é nula de pleno direito, pois extrapola o limite fixado pela legislação civil em vigor (art. 1.141 do CC). A prescrição vintenária corre a partir da realização da condição resolutiva, pois o evento futuro e incerto foi levado a efeito em data certa, extinguindo-se o direito a que ela se opõe. (TAMG – AC 0330427-6 – 7ª C.Cív. – Rel. Juiz Nilson Reis – J. 07.06.2001)
RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE ASSINATURA DO PROCURADOR DA PARTE, NAS RAZÕES RECURSAIS – IRRELEVÂNCIA – RECONVENÇÃO – ADMISSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – O fato de o advogado do recorrente assinar apenas a petição de recurso, esquecendo-se de subscrever as razões anexas, constitui mera irregularidade, que não resulta no desconhecimento do apelo. É nula de pleno direito a cláusula resolutiva do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel que, em caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, beneficia o mais forte (CDC 51, IV, e 53 – STJ – Resp 93.578/RS). Rescindido o contrato, a Construtora terá disponibilidade imediata do imóvel objeto do contrato, podendo vendê-lo e obter lucro com a transação. A retenção de 10% é suficiente para cobrir custos administrativos e a indenização pela utilização do bem. (TAMG – AP . 0339165-7 – Belo Horizonte – 3ª C.Cív. – Rel. Juiz Wander Marotta – J. 27.06.2001)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO E PACTO ADJETO DE HIPOTECA – LEI Nº 8.078/90 – APLICABILIDADE – INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – IMPOSSIBILIDADE – A despeito da Lei nº 8.078/90 ser aplicável aos serviços de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, e de as partes realizarem negócio jurídico objetivando o financiamento de bem imóvel, com pacto adjeto de hipoteca, o magistrado não pode fazer valer a regra do inciso VIII, do seu art. 6º, no que concerne à inversão do ônus da prova, posto que o fornecedor não é obrigado, pela dicção deste artigo, a arcar com as despesas de fazer prova contra si. Agravo provido. (TAMG – AI . 0337931-3 – Belo Horizonte – 7ª C.Cív. – Rel. Juiz Nilson Reis – J. 28.06.2001)
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – PENHORA DE BEM IMÓVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO – COMPROVAÇÃO DE PROPRIEDADE DO BEM QUE SOFREU CONSTRIÇÃO NO CURSO DA DEMANDA – APLICAÇÃO ARTIGO 1.046, CPC – EMBARGOS PROCEDENTES – RECURSO IMPROVIDO – É admissível a interposição de embargos de terceiro, fundados em alegação de posse adquirida por intermédio de contrato de compra e venda, mesmo que esteja desprovido do registro no Cartório Imobiliário, uma vez comprovado que a venda do imóvel se efetivou em data anterior à dívida geradora da constrição judicial. No processo de embargos de terceiro, ficando provado que o bem, que sofreu constrição, não pertence ao executado, mas, sim, a terceiro que não foi parte no processo executório, anula-se a constrição com a conseqüente procedência dos embargos de terceiro. Aplicação do artigo 1.046 do Código de Processo Civil. (TJMT – RAC 25.390 – Cuiabá – 3ª C.Cív. – Rel. Des. José Silvério Gomes – J. 11.04.2001) JCPC
AÇÃO ORDINÁRIA – APLICAÇÃO DO CDC – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL – PRESTAÇÕES NÃO PAGAS – INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA – PROTESTO DE TÍTULOS DE CRÉDITO DADOS EM GARANTIA – INCLUSÃO DO NOME NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO DO CRÉDITO – AÇÃO ORDINÁRIA – Agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu liminar, inautida altera pars, determinando o depósito, em juízo, das prestações vencidas, bem como que se abstivessem os recorrentes de protestar os títulos de crédito dados em garantia da dívida, e, ainda, proibindo a inscrição dos nomes dos recorridos nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de cominação de multa diária. Decisão agravada. Ausência dos pressupostos legais. Inadimplência dos agravados. Caracterização nos autos. (TJBA – AG 11.434-4/99 – (14.408) – 2ª C.Cív. – Rel. Des. Luiz Fernando de Souza Ramos – J. 13.11.2001)
LOCAÇÃO – COMPRA E VENDA – DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO – ADJUDICAÇÃO – NECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS – 1. Consoante pacífica jurisprudência desta Corte, a exigência de registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis (Lei de Locação, art. 33) é requisito essencial ao exercício do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel locado. Ausente esta exigência legal, o locatário preterido não terá direito à adjudicação do bem alienado. 2. Recurso Especial não provido. (STJ – RESP 242201 – (199901146143) – RO – 5ª T. – Rel. Min. Edson Vidigal – DJU 19.06.2000 – p. 00196)
TRIBUTÁRIO – IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI – FATO GERADOR – ART. 35, II DO CTN E ART. 156, II DA CF/88 – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – NÃO INCIDÊNCIA – 1. O fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é a transmissão do domínio do bem imóvel, nos termos do art. 35, II do CTN e art. 156, II da CF/88. 2. Não incidência do ITBI em promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo – Precedentes do STF. 3. Recurso especial não conhecido. (STJ – RESP 57641 – (199400372914) – PE – 2ª T. – Rel. Min. Eliana Calmon – DJU 22.05.2000 – p. 00091
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM FINANCIAMENTO MEDIANTE GARANTIA HIPOTECÁRIA – COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRECEDENTES DA CORTE – I. Na linha de precedentes da corte, a Justiça Estadual é competente para processar e julgar ação decorrente de contrato de financiamento para a compra de imóvel, com garantia hipotecária, sem interferência de qualquer ente submetido ao crivo da justiça federal. II. Recurso Especial conhecido e provido (STJ. 3ª turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes direito, RESP 97.00.653234, dJ 22/02/99, pág. 00 l 04). " III. Agravo parcialmente provido, apenas para reduzir a verba honorária devida ao Banco Central do Brasil, para 3% sobre o valor atribuído à causa. (TRF 2ª R. – AG . 1999.02.01.054843-1 – RJ – 2ª T. – Rel. Juiz Castro Aguiar – DJU 05.10.2000)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO DE PARCELAS – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO – UNIDADE IMOBILIÁRIA – DÚVIDA – REGISTRO DE ESCRITURA – REGISTRO DE IMÓVEIS – IMPOSSIBILIDADE – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – CORRETOR DE IMÓVEIS – PROPAGANDA ENGANOSA – COMPROVAÇÃO – SENTENÇA CONFIRMADA – "Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Ação ordinária visando a rescisão do contrato, cumulada com pedido de devolução de todas as quantias pagas em dobro. Sentença que julgou, em conjunto, dois procedimentos distintos: rescisão de compra e venda formulada pelos promitentes compradores, fundamentada na diversidade da unidade prometida vender, em face do descrito no memorial de incorporação, e, pela incorporadora, com pedido reconvencional, alegando inadimplência dos compromissários. Imóvel anunciado e prometido vender com descrição diversa da constante do memorial de incorporação. Compromisso levado a registro que originou Dúvida julgada procedente. Título irregistrável do qual configuraram-se obrigações inexigíveis. Rescisão contratual formulada que se acolhe, em razão do não atendimento `a notificação premonitória efetivada pelos promitentes compradores. Argüição de publicidade enganosa do Incorporador e da Corretora, ao anunciarem a construção e venda de casas geminadas, triplex, posto que o memorial de incorporação refere-se a apartamentos. Defesa do Incorporador na qual se argumenta lapso do Cartório de Notas, visto que veio a constar a expressão "unidade 01, do bloco II", quando deveria constar apartamento 101, bloco II. Defesa da Corretora sustentando ser mera intermediária no negócio, a quem não se pode imputar responsabilidade pelas cláusulas contratuais. Quanto `a alegada publicidade dita enganosa, sustenta que esta incumbe à responsável pelo empreendimento. Inconsistência das argumentações despendidas, tanto pela Incorporadora, quanto pela Corretora, ante a descrição das unidades no memorial de incorporação. Restou devidamente comprovado que a procedência da Dúvida teve como conseqüência imediata a irregularidade do instrumento de promessa de compra e venda. O imóvel prometido vender é diverso do descrito no memorial de incorporação, gerando, daí, a irregularidade do título, bem como a publicidade enganosa. O vício do produto ou do serviço é flagrante e restou devidamente comprovado, seja com a Dúvida Registral, seja com o exame de propaganda do empreendimento trazido aos autos. Sentença que se mantem, também quanto aos dois outros procedimentos, uma vez que o acordo firmado gera conseqüências sobre a pretensão trazida a Juízo pela empresa, segunda apelante, da mesma forma que inviabiliza o pedido reconvencional. Recursos negados. (CLG)" (TJRJ – AC 15294/1999 – (11102000) – 18ª C.Cív. – Rel. Des. Binato de Castro – J. 29.08.2000)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PLANTA DO IMÓVEL – PROMITENTE COMPRADOR – DEMISSÃO DO EMPREGO – RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS – INDENIZAÇÃO – DESCABIMENTO – JULGAMENTO CITRA PETITA – NULIDADE DO JULGAMENTO – INOCORRÊNCIA – Direitos Processual Civil, Civil e do Consumidor. Imóvel na planta. Promessa de venda. Ação de rescisão unilateral. Desemprego do comprador. Julgamento citra petita. Inocorrência. Rescisão como direito do comprador consumidor. Devolução. Integralidade. 1. Não há nulidade por julgamento citra petita se o autor pede rescisão de contrato, devolução do que pagou e indenização, a sentença julga procedente em parte a ação deferindo apenas os dois primeiros pedidos e ele se conforma com isso, não recorrendo. 2. O promitente comprador de imóvel tem direito à rescisão unilateral do contrato se, independentemente de sua vontade, sofre tal modificação na sua situação econômica que fica impedido de prosseguir pagando as prestações, como por exemplo no caso de dispensa sem justa causa do emprego. 3. No caso de rescisão unilateral de promessa de venda nenhuma das partes tem direito a indenização (o comprador porque foi ele próprio quem deu causa à rescisão, e o vendedor porque ele vai receber de volta o bem valorizado e poderá' vendê-lo a terceiro, realizando aí o seu lucro), e por isso o vendedor tem a obrigação de devolver tudo o que recebeu do comprador. 4. Preliminar que se rejeita a Apelação a que se nega provimento. (TJRJ – AC 3143/2000 – (23082000) – 16ª C.Cív. – Rel. Des. Miguel Angelo Barros – J. 25.04.2000)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO CONTRATO – CLÁUSULA LEONINA – NULIDADE – ART. 51, INC. IV DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – SENTENÇA CONFIRMADA – Ação Ordinária. Rescisão de promessa de compra e venda de imóvel. Declaração de cláusula abusiva inserta no pacto. Acolhimento do pedido autoral. Art. 51, IV do CDC. Inconformismo manifestado pela ré vencida. Insubsistência dos fundamentos emprestados ao recurso. Apelo não provido. Decisão confirmada. Se da instrução do processado resta pela análise da prova produzida como demonstrado que do pacto celebrado entre as partes ressalta condição que estabelece obrigações iníquas, abusivas ou que permitam vislumbrar desvantagem exagerada e incompatível com os princípios da eqüidade, bem decide o julgado que declara nula cláusula retentiva de percentual à título de despesas com publicidade, assessoria jurídica e administrativa na composição de contrato de promessa de compra e venda e seu respectivo distrato. (IRP) (TJRJ – AC 2874/2000 – (05062000) – 9ª C.Cív. – Rel. Des. Marcus Tullius Alves – J. 18.04.2000)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SIMULAÇÃO – DOLO – RESCISÃO DO CONTRATO – RESSARCIMENTO DOS DANOS – APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO CIVIL – Ação de Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido de perdas e danos. Anulação do negócio jurídico por vício de consentimento. Aquele que vende bem imóvel, ciente de que não poderia fazê-lo, responde pelas perdas e danos daí advindos. Ciência da proibição, ademais, que não poderia ser de conhecimento do adquirente. Presente o artifício astucioso empregado para induzir alguém à prática de um ato, que lhe é prejudicial e somente ao autor do dolo tira proveito. Vedação ao locupletamento e enriquecimento ilícito, ficando aquele que deu causa ao dano obrigado a repará-lo. Desprovimento do recurso. (TJRJ – AC 16230/1999 – (28062000) – 15ª C.Cív. – Rel. Des. José Pimentel Marques – J. 29.03.2000)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRATO DE FINANCIAMENTO – AÇÃO CAUTELAR – MEDIDA LIMINAR CONCEDIDA – AGRAVO DE INSTRUMENTO – CASSAÇÃO DA DECISÃO – Ação Cautelar. Liminar para condicionar venda de imóvel, a pretexto de revisão do contrato de financiamento (SFH) por iniciativa do devedor. Inadimplência de longa data. Sem postular o depósito de valores que entende devido, seja por via consignatória ou mesmo cautelar (caução), não é possível atender postulação do devedor para cercear o direito de disposição do bem pelo agente financeiro, que o adquiriu em leilão extrajudicial e ostenta a sua propriedade, com o título (Carta de Arrematação) levado ao RGI – Provimento do recurso. (CPA) (TJRJ – AI 21/2000 – (28042000) – 8ª C.Cív. – Rel. Des. Paulo Lara – J. 28.03.2000)
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – BEM IMÓVEL – MORA ACCIPIENDI – CONFIGURAÇÃO – OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA – IMPOSSIBILIDADE – EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS – ADMISSIBILIDADE – Rescisão de Contrato c/c a Reintegração de Posse. Evidenciada a mora accipiendi, com total impossibilidade, no momento, da lavratura de escritura definitiva, possível é a aplicação do art. 1.092 do CC. Pedido, em reconvenção, de depósito de todo o débito, corrigido e com os acrescidos e na forma de conta a ser elaborada pelo Dr. Contador Judicial, seguindo-se efetivo pagamento por guia anexada aos autos, atendendo ao requisitos legais, evidenciada fica a ausência da mora debitoris. Impossibilidade imediata de valer o r. Aresto como substituição de declaração de vontade, para fins de obtenção do título, resumindo-se, assim, em execução de obrigação de fazer ou propositura de perdas e danos. Negado provimento. (MGS) (TJRJ – AC 854/2000 – (28042000) – 1ª C.Cív. – Rel. Des. Reinaldo P. Alberto Filho – J. 22.02.2000)
TUTELA ANTECIPADA – AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – ACORDO CELEBRADO ENTRE AS PARTES – Perda de objeto caracterizada, ante a manifesta ausência de interesse para recorrer. Extinção do procedimento recursal. Arts. 501 e 557, ambos do CPC. Aplicabilidade. Recurso não conhecido. (TJPR – AI 0069642-2 – (16497) – 3ª C.Cív. – Rel. Des. Conv. Sérgio Rodrigues – DJPR 21.02.2000
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – EXECUÇÃO FUNDADA EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE CEREAIS – TÍTULOS EXECUTIVOS ORIGINADOS DE UM MESMO NEGÓCIO JURÍDICO QUE SE CARACTERIZAM COMO TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS INTELIGÊNCIA DO ART. 585, II DO CPC – Vinculação jurídica do fiador as verbas expressamente avençadas no contrato do qual participou – Valor negociado vinculado ao preço de certa quantidade de sacas de milho – Preço a ser considerado – Valor do bem no momento da prestação ante a natureza da execução – Precedentes desta Corte – Multa contratual estipulada em 20% redução – Cabimento – Honorários advocatícios – Fixação em consonância com o disposto no art. 20, 4 do CPC quantitativo que somado ao da verba deferida na execução não deve ultrapassar 20% do valor do débito. Recurso parcialmente provido. (TAPR – AC 121553800 – (10440) – Laranjeiras do Sul – 8ª C.Cív. – Relª Juíza Dulce Maria Cecconi – DJPR 26.05.2000
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – ARREMATAÇÃO JUDICIAL DO BEM LOCADO – AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE – ADQUIRENTE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – 1. É de responsabilidade da promitente compradora todas as providências para a desocupação do imóvel locado ao agravante, por força de cláusula contratual efetuada em instrumento particular de compromisso de compra e venda devidamente averbado no registro de imóveis. 2. O contrato de locação deve ir a seu termo cabendo aos adquirentes o respeito e cumprimento das cláusulas contratuais firmadas com o primitivo locador. Recurso conhecido e provido. (TAPR – AI 152473800 – (12673) – Santo Antônio do Sudoeste – 2ª C.Cív. – Relª Juíza Rosana Fachin – DJPR 19.05.2000)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS – CORREÇÃO MONETÁRIA – LUCROS CESSANTES – MULTA MORATÓRIA – RESSARCIMENTO DOS DANOS – DESCABIMENTO – PROVIMENTO PARCIAL – AC. Direito Civil. Compromisso de compra e venda. Rescisão. Culpa induvidosa e exclusiva da incorporadora. Devolução atualizada dos valores pagos pelo compromissário comprador. Lucros cessantes correspondentes ao aluguel de imóvel de mesmo padrão, durante o tempo transcorrido entre a data em que a obra deveria ter sido entregue e o pagamento da indenização. Descabimento de multa moratória, bem como das perdas e danos por valor necessário à aquisição de imóvel semelhante. Provimento parcial do recurso. (IRP) Vencido o Des. José Mota Filho quanto ao descabimento da multa moratória. (TJRJ – AC 9.229/1999 – (01032000) – 15ª C.Cív. – Rel. Des. José Pimentel Marques – J. 15.12.1999)
AÇÃO ANULATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CERCEAMENTO DE DEFESA – MATÉRIA PRECLUSA – Preclusa a preliminar de cerceamento de defesa pela não inquirição de testemunhas, quando em decisão anterior a sentença, foi indeferida a prova sem que houvesse oportuno recurso. Demonstrado por cláusula contratual que o pagamento do imóvel foi efetuado à vista, passando o promitente comprador a receber os locativos correspondente ao referido bem, a negociação permanece válida e eficaz, sendo nulo, portanto, o contrato de revenda do imóvel feita aos filhos do compromissário comprador, efetivada pela mesma pessoa que vendeu a este. Preliminar rejeitada. Apelo desprovido. Ação de despejo. Imóvel retomado pelo adquirente. Falta de notificação do locatário. Não tendo ao autor, na qualidade de adquirente do imóvel locado, cientificado a locatária de que queria denunciar a locação, impõe-se a extinção do processo, por carência de ação. Apelação desprovida. (TARS – EI 197106503 – 15ª C.Cív. – Rel. Juiz Voltaire de Lima Moraes – J. 19.08.1998)
Não comete esbulho quem detém o imóvel em decorrência de contrato preliminar de compra e venda, sem cláusula resolutória expressa, pois ainda que não tenha pago o valor integral do bem, tem-se como justa a sua posse. Recurso improvido. (TJBA – AC 9.225-3/93 – (3759) – 2ª C.Cív. – Relª Desª Maria Eleonora Cajahyba – J. 05.05.1998)
POR TRATAR-SE DE AÇÃO PAULIANA HÁ QUE SE CONSIDERAR A PECULIARIDADE DE NA INICIAL DO AUTOR CONSTAR O PEDIDO DE REGISTRO DA REFERIDA AÇÃO, PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS E HIPOTECA, VERSANDO O PLEITO ACERCA DE ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, CABENDO AO OFICIAL DO REGISTRO PROCEDER AO REGISTRO DO ATO CITATÓRIO DA MENCIONADA AÇÃO, EX VI DO QUE PRECEITUA O ART. 167, I, ITEM 21, DA LEI DOS REGISTROS PÚBLICOS – Entretanto, anulado o contrato em apreço, por conseguinte, os registros, incluindo nestes o de hipoteca, atendendo-se determinação constante em acórdão, ao qual não houve recurso, não há como cogitar-se viável o deferimento do pedido de liminar, em medida cautelar de registro da ação, objetivando garantir suposto direito de terceiro de boa-fé à seqüela do bem. (TJBA – AG 39507-9/97 – (3745) – 2ª C.Cív. – Relª Desª Maria Eleonora Cajahyba – J. 17.02.1998)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO CONTRATO – INEXECUÇÃO DO CONTRATO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS – RESSARCIMENTO DOS DANOS – LUCROS CESSANTES – Ação ordinária, visando rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, com devolução das quantias pagas pela promitente-compradora, tendo em vista o descumprimento por parte da promitente-vendedora do prazo de término da obra. Indenização devida conforme cálculo da pericia. A indenização corresponde as perdas e danos decorrentes da inexecução de contrato, mesmo que resultante de dolo, dos prejuízos efetivos, bem assim os lucros cessantes dela direto e imediato, sendo insuscetível o prejuízo eventual ao potencial, consoante a regra ínsita no art. 1060 do Código Civil. Recurso improvido. (TJRJ – AC 4880/97 – (Reg. 270298) – Cód. 97.001.04880 – RJ – 6ª C.Cív. – Rel. Des. Luiz Zveiter – J. 27.11.1997)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – PERDA DAS QUANTIAS PAGAS – CDC – IRRETROATIVIDADE – RECURSO PROVIDO – Ação ordinária. Rescisão de pacto de compra e venda de imóvel pelo Banco Nacional de Habitação(BNH). Sentença que impõe multa ao comprador inadimplente, mandando compensa-la com as prestações por ela pagas. Recurso. Se o pacto rescindendo é anterior aos preceitos do Código do Consumidor, como se depara na lide em tela, descabe, a devolução pleiteada dos valores bem como a compensação deles com a multa, sendo, ainda, cabível esta, porque prevista no contrato. Recurso provido. (TJRJ – AC 2446/97 – (Reg. 110298) – Cód. 97.001.02446 – RJ – 10ª C.Cív. – Rel. Des. Jorge Magalhães – J. 14.10.1997)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRATO PRELIMINAR – DOMÍNIO DO BEM – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – Civil. Contrato preliminar visando à transferência de direitos sobre apartamento, consubstanciado em recibos de sinal de seu reforço. Conquanto qualificado o primeiro como promessa de venda, não era a outorgante titular de domínio, dois anos após adquirido, pelo que o ato a ser celebrado, com a quitação do saldo devedor, só poderia ser a promessa de cessão, a que alude o segundo recibo. Sentido em que deve ser interpretado o primeiro, padronizado. Pré-contrato, todavia, não celebrado, só vindo a autorgante, após a aquisição do domínio, a notificar a adquirente para manifestar seu interesse em preservar o negócio, pagando o saldo devedor corrigido desde quando fora aprazada a celebração do contrato. Adquirente que está desobrigada de aceitar, seja pela extinção (rescisão) do contrato preliminar por inadimplemento, ou resolução por impossibilidade (perda de objeto). Retorno, em ambas hipóteses, ao status quo ante, com devolução das quantias recebidas desde o desembolso. Inexistente direito de arrepender. Reconvenção a ser julgada improcedente, não prejudicada, com imposição de honorários de sucumbência. Apelação desprovida a recurso adesivo parcialmente acolhido. (TJRJ – AC 118/97 – (Reg. 080997) – Cód. 97.001.00118 – RJ – 7ª C.Cív. – Rel. Des. Luiz Roldão F. Gomes – J. 07.08.1997)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ESCRITURA PÚBLICA – INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – RESCISÃO DO CONTRATO – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – Compra e venda de imóvel. Inadimplência. Rescisão contratual. Devido processo legal. Face à regra do art. 330, é permitido ao Juiz conhecer diretamente do pedido. Assim, se na contestação não é apresentada qualquer questão a ser decidida como preliminar, havendo protesto de provas sem rol de testemunhas, sendo a questão de mérito unicamente de direito, sem necessidade da produção de provas em audiência, correta é a posição do magistrado que, sem produzir, porque desnecessário, saneador, até porque a parte ré instada a dizer sobre prova mantém-se silente, julga o feito antecipadamente. A relação jurídica entre as partes estando definida na escritura pública, deve ser cumprida, não ocorrendo, pela inadimplência do promitente comprador, o pagamento, pode o vendedor requerer a rescisão do contrato com a conseqüente reintegração na posse do bem. (TJRJ – AC 3511/97 – (Reg. 180997) – Cód. 97.001.03511 – Cachoeiras de Macacu – 5ª C.Cív. – Rel. Des. Walter D'Agostino – J. 19.08.1997)
